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Le dispositif Malraux a été créé pour encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés. Il permet aux investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation complète de bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux, en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien. Le taux de 30 % s’applique notamment aux immeubles situés en secteurs à forte valeur patrimoniale (PSMV, quartiers anciens dégradés, NPNRU), tandis que le taux de 22 % concerne les biens situés dans des zones relevant d’un plan de valorisation du patrimoine.

Le montant des travaux pris en compte pour la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans. Si la réduction d’impôt ne peut pas être totalement imputée une année (faute d’impôt suffisant), le solde peut être reporté sur les trois années suivantes.

Pour bénéficier de la loi Malraux, l’investisseur doit avoir son domicile fiscal en France et s’engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble, puis à louer les logements nus, en tant que résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, et le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant. Les opérations doivent par ailleurs faire l’objet d’une autorisation administrative spécifique et être réalisées dans un périmètre éligible.

La loi Malraux s’adresse principalement aux contribuables disposant d’une fiscalité élevée, car les montants de travaux engagés sont souvent significatifs et génèrent un avantage fiscal important. Elle ne relève pas du plafonnement global des niches fiscales et permet ainsi de combiner valorisation patrimoniale d’un bien ancien et optimisation fiscale encadrée.

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui s’applique aux biens loués nus relevant du régime réel d’imposition. Il apparaît lorsque le montant des charges supportées par le propriétaire (travaux, charges d’exploitation, frais. financiers, etc.) dépasse le montant des loyers perçus au cours d’une année.

Lorsque ce déficit est constaté, une partie peut être imputée sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 € par an, et le solde restant est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers du même bien. Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales et constitue ainsi un levier efficace pour réduire son imposition tout en valorisant un patrimoine immobilier.

Pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit être loué non meublé, pendant au moins 3 ans, et en dehors d’un autre dispositif de défiscalisation. Seuls les travaux et charges liés à l’entretien, la réparation, l’amélioration ou la rénovation sont déductibles ; les dépenses de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être intégrées dans le calcul du déficit. Les charges prises en compte comprennent notamment les intérêts d’emprunt et frais associés, les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière ainsi que les dépenses de travaux éligibles.

Le déficit foncier s’impute selon un ordre précis : les intérêts d’emprunt sont d’abord déduits des revenus fonciers ; si le résultat reste négatif et que le déficit ne provient pas des intérêts, la fraction jusqu’à 10 700 € peut être imputée sur le revenu global, tandis que le surplus est reporté exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En cas de vente du bien, la loi impose de conserver celui-ci en location pendant trois années générant un résultat foncier positif lorsque le contribuable a bénéficié d’un déficit imputé sur son revenu global.

Le régime du déficit foncier est donc particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en rénovant et pérennisant leur patrimoine locatif, à condition de respecter les règles d’éligibilité et les engagements de location associés.

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des villes où la demande locative est forte. Mise en place en 2019 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération (prix d’achat, travaux et frais de notaire) pour un logement ancien rénové et mis en location nue pendant une durée déterminée.

L’investisseur peut choisir un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’opération, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et être réalisés par une entreprise certifiée RGE. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, définis selon la zone géographique.

Pour être éligible, le bien doit être situé dans une commune inscrite au programme Action Cœur de Ville ou dans une ville ayant engagé une opération de revitalisation du territoire. Les travaux doivent porter soit sur une amélioration significative de la performance énergétique, soit sur la réalisation d’opérations de rénovation précises (isolation, remplacement de systèmes de chauffage ou d’eau chaude, etc.). Un diagnostic énergétique doit être réalisé avant et après travaux, et les factures doivent être conservées.

En plus de l’avantage fiscal, le dispositif Denormandie permet de constituer un patrimoine immobilier, de préparer sa retraite grâce aux revenus locatifs futurs et, à terme, de bénéficier d’une éventuelle plus-value à la revente. Il est également possible, sous conditions, de louer le bien à un ascendant ou descendant, ce qui en fait un levier intéressant pour accompagner des projets familiaux tout en optimisant sa fiscalité.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier meublé destiné à la location, notamment au sein de résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences de tourisme ou logements gérés). Ce dispositif permet de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux fondé principalement sur le régime réel et l’amortissement du bien.

L’une des spécificités majeures du LMNP est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier, du mobilier et de certains frais d’acquisition. Cet amortissement correspond à une dépréciation comptable étalée dans le temps, qui vient s’imputer chaque année sur les revenus locatifs et permet, dans de nombreux cas, de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers — sans impact sur le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente. En pratique, il est possible d’amortir environ 85 % de la valeur du bien sur 20 à 30 ans, et les meubles sur des durées plus courtes.

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’investisseur peut relever du régime Micro-BIC, avec abattement forfaitaire, ou du régime réel, qui permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement. Ce dernier est le plus souvent privilégié car il optimise fortement la fiscalité des loyers perçus.

Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit rester non professionnel (recettes locatives inférieures à 23 000 € par an et ne dépassant pas 50 % de ses revenus globaux), ne pas être inscrit au RCS comme loueur professionnel, et proposer un logement meublé au sens de la loi ALUR, prêt à l’usage du locataire. Dans le cas d’une résidence de services, le bien est confié à un gestionnaire via un bail commercial, souvent sur une durée d’environ 9 ans, ce qui garantit une gestion déléguée et des revenus locatifs réguliers.

Le LMNP en résidence gérée présente ainsi plusieurs atouts : absence de plafonds de loyers, possibilité de récupérer la TVA sur un bien neuf sous conditions, rentabilité souvent supérieure à la location nue, et constitution de revenus complémentaires à long terme — notamment en vue de la retraite.